Сообразить на троих: банкиры стали посредниками между дольщиками и застройщиками
С сегодняшнего дня на рынке жилищного строительства действуют новые правила. Теперь дольщики будут обязаны класть деньги на спецсчета, доступ к которым застройщики смогут получить только после сдачи дома (а как насчет самих банков?).
Поскольку у стройкомпаний зачастую не хватает собственных средств, они станут вынуждены брать кредиты (у тех же банков, понятно, под ссудный процент). Возникает закономерный вопрос: в чьих интересах вводится это ноу-хау?
Если в двух словах, раньше некий девелопер обещал построить дом и сделать это не за свои деньги, а за счет людей, которые в этом самом доме собирался жить. Дольщики начинали скидываться еще на этапе котлована, платили взносы. А потом происходило одно из двух – либо объект достраивался и новоселы получали заветные ключи, либо же он превращался в долгострой, а сам девелопер куда-то исчезал.
Подобные случаи в 1990-х носили массовый характер. И поэтому власти, пусть неторопливо, но зато довольно последовательно права дольщиков пытались защитить… Писались новые законы, вводились гарантии.
Когда же ситуация с обманутыми дольщиками выправилась и телесюжеты, как они штурмуют городские администрации или же обливаются бензином, наконец исчезли с экранов, в этот самый момент правительство решило, что пора, отмечает Business FM (https://www.bfm.ru/news/418149). То есть пора с долевым строительством вовсе завязывать. И вводить принципиально новую модель.
Теперь девелопер за средства будущих новоселов дом построить уже не сможет. Ему придется брать дорогие кредиты в банках. А деньги тех, кто будет в этом доме жить, направят на специальные эскроу-счета.
Хитрость их состоит в том, что получить с них средства девелопер сможет только после того, как полностью сдаст объект. Такая вот страховка от недостроев и обмана граждан. Но есть в этой схеме для покупателей и минусы, один из которых заключается в том, что жилье подорожает, говорит управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:
— Понятное беспокойство властей в том, чтобы каким-то образом обезопасить на падающем рынке наших потребителей. Конечно же, нужно понимать, что такого рода гарантия должна быть обеспечена чем-то. И это обеспечение предоставляют в настоящий момент банки. И, естественно, банк это не будет делать бесплатно. Поэтому мы понимаем, что рост будет, но мы рассчитываем, что он не будет выше, чем процентов 7-10. В среднем по рынку — безусловно.
— Как глобально отразится все это на рынке недвижимости и на самой отрасли?
— Ну, сейчас мы видим все-таки какое-то реальное повышение на 5-7% за последние 6-12 месяцев. Я думаю, что та же самая тенденция сохранится, что все-таки «обезопасенные» квадратные метры на ранних стадиях строительства — они, конечно же, принесут добавочную стоимость банкам, а, соответственно, и повышение стоимости квадратного метра.
Власти успокаивают. Говорят, что цены, конечно, поднимутся, но незначительно. Зато махинаций теперь вроде как быть не должно.
Эксроу-счета используют во многих странах Западной Европы, и этот опыт наши законодатели постарались учесть. Но риски, конечно же, остаются. Ведь банки банкротятся.
В таких случаях АСВ гарантирует владельцу эскроу-счета возврат суммы до 10 млн рублей. Для большинства граждан этого, пожалуй, будет достаточно.
Но вот покупатели элитной недвижимости рады не будут. А кто совершенно точно и категорически против эскроу-счетов, так это инвесторы. Квадратные метры в новых реалиях им уже не так интересны. Рассказывает риелтор, практикующий агент Александр Харыбин:
— Эскроу-счета, они вроде как гарантируют безопасность, но на самом деле так много людей и от банков пострадали. Риск уменьшится, конечно, но за уменьшение этого риска будут платить те же самые дольщики, которые немножко меньше рискуют, но все равно рискуют. Сколько людей потеряли деньги в банках, которые лопнули? То же самое. Дело в том, что раньше я имел возможность инвестировать в новостройки с хорошим процентом. Сейчас благодаря эскроу-счетам, мне кажется, процент сильно уменьшится, и инвестировать будет уже просто невыгодно.
Девелоперы на условиях анонимности рассказали BFM, что граждане в большинстве своем недостаточно хорошо разобрались, что такое эскроу-счета. Зато точно усвоили одно: квадратные метры с 1 июля подорожают и ощутимо. Поэтому число клиентов, которые в июне вздумали решать квартирный вопрос, выросло сразу на 10%. Застройщики ожидают, что июль также будет горячим.
P.S. В Москве, согласно расчетам ЦИАН, средняя стоимость новостроек сейчас составляет 192,4 тыс. руб. за кв. м. Это на 3% дороже, чем в мае и на 10% выше аналогичного показателя прошлого года, пишет «Ъ» (https://www.kommersant.ru/doc/4017247).
Руководитель аналитического центра компании Алексей Попов объясняет этот рост цен переходом на использование эскроу-счетов. «Но большинство покупателей, которые опасались повышения цен после первого июля, уже купили недвижимость», — указывает эксперт.
