MPT получила миллиарды благодаря банкротству больниц Steward и Prospect

Теперь OCCRP выяснила, что руководители MPT, обеспокоенные возможным крахом своей «дойной коровы», организовали аналогичную схему с другой американской компанией в сфере здравоохранения — Prospect Medical Holdings.

Слитые электронные письма и другие документы, полученные OCCRP, показывают, что MPT знала о том, что Prospect, которая ранее владела 16 медицинскими учреждениями в Южной Калифорнии, Пенсильвании, Род-Айленде, Нью-Джерси и Коннектикуте, уже имела большие долги и находилась на грани банкротства.

Тем не менее MPT применила ту же стратегию, что и со Steward: она переплатила Prospect за недвижимость, а затем установила чрезмерно высокую арендную плату. Доходы, которые MPT отчитывала, создавали впечатление высокой прибыльности, поддерживали рост цены акций и обеспечивали крупные дивиденды для владельцев — по оценкам, около 3,2 миллиарда долларов с 2016 по 2022 год. Между тем Prospect все ближе подходила к банкротству под тяжестью арендных обязательств, а MPT накапливала проблемные долги, что в конечном итоге привело к значительным убыткам и падению цены акций.

Тип сделки с недвижимостью, который Steward и Prospect заключали с MPT, называется «sale-leaseback» (обратная аренда с продажей) и может быть привлекательным для коммерческих компаний, нуждающихся в оборотном капитале для модернизации объектов или инвестиций в новые технологии для повышения прибыли.

Но больницы — это другая история, отмечают эксперты. Они не приносят больших доходов и должны действовать более осторожно.

«Большинство коммерческих и некоммерческих больниц отказываются продавать свою недвижимость, потому что это важный актив, особенно если им нужны кредиты для улучшения условий или инвестиций в новые технологии», — сказала Розмари Батт, профессор эмерита Корнеллского университета и эксперт по финансовизации здравоохранения и частному капиталу.

Веб-сайт Prospect Medical Holdings.

В обоих случаях документы показывают, что Steward и Prospect в значительной степени использовали деньги от покупки недвижимости MPT не для улучшения медицинских услуг, а для выкупа долей у частных инвестиционных компаний, ранее нагружавших сети больниц огромными долгами, а также для выплаты новых арендных и долговых обязательств MPT.

Фактически, хотя огромные суммы, выплаченные MPT за больничные объекты, технически не были кредитами, внутренние документы показывали, что сделка была спланирована так, чтобы служить той же цели — предоставлению операционного капитала Prospect. Это вызывает вопросы о возможном нарушении законодательства США о фондовых инвестиционных трастах (REIT), которое запрещает кредиты, финансирующие деятельность арендатора.

В конечном счете, ни одна из компаний не могла долго платить такие высокие арендные ставки, поэтому MPT находила креативные способы получить больше денег, продлевая видимость финансовой устойчивости своих арендаторов. Часто это происходило в виде дополнительных ипотек на уже сильно заложенные объекты. Для привлечения средств MPT выпускала новые акции и долговые обязательства, продавая их институциональным инвестиционным фирмам, управляющим сбережениями и пенсионными фондами.

В ответ на крах Steward Health Care, который был подробно освещен OCCRP совместно с Boston Globe, сенаторы Массачусетса Элизабет Уоррен и Эдвард Марки охарактеризовали механизм, с помощью которого MPT предоставляла капитал, как схему «Понци», и обвинили MPT и Steward в «грабежах» больничных операций.

В случае Steward частная инвестиционная компания Cerberus Capital Management и бывший генеральный директор Steward извлекли более 1,3 миллиарда долларов из страдающего провайдера, в то время как пациенты сталкивались с ухудшением качества медицинской помощи.

Согласно утечкам, MPT не раскрывала публично весь объем своей финансовой поддержки больничных операторов. На самом деле компания уверяла акционеров во время звонков, что компании финансово стабильны. Так, в 2020 году MPT публично заявляла, что Prospect значительно влияет на её прибыль, хотя знала о финансовом состоянии Prospect.

Экстерьер Roger Williams Medical Center в Провиденсе, Род-Айленд, 29 ноября 2022 года. Больница, принадлежащая Prospect Medical Holdings, в настоящее время находится в процедуре банкротства.

Prospect подала на банкротство в январе 2025 года, что привело к значительным потерям институциональных инвесторов, пенсионных фондов и других участников. Заявка по главе 11, процессу, через который компании с долгами ищут судебную защиту для реструктуризации своих финансов, показала, что задолженность больничной сети составляет как минимум 2,3 миллиарда долларов. MPT продолжает работать, хотя в последние годы не была прибыльной.

В ответ на запрос OCCRP MPT заявила, что «категорически отвергает ложную и вводящую в заблуждение предпосылку этой истории. … Утверждения о том, что бизнес-модель MPT способствует финансовым трудностям больничных операторов, столь же ложны, как и противоречат реальной работе системы здравоохранения. Аренда по договорам MPT практически никогда не является основной причиной финансового стресса для больниц».

Prospect, находящаяся сейчас в банкротстве, не ответила на вопросы. Томас Калифано, юрист Sidley Austin LLP, фирмы, представляющей банкротство Prospect по главе 11, сообщил OCCRP, что не может комментировать продолжающееся дело.

Выкуп частным капиталом

Основанная в Калифорнии в 1996 году, Prospect расширилась до полноценного управления больницами в 2007 году с приобретением Alta Hospitals System LLC, сети муниципальных больниц в Калифорнии. В конце 2010 года частная инвестиционная фирма Leonard Green & Partners приобрела контрольный пакет акций Prospect через выкуп с заемными средствами на сумму 363 миллиона долларов — сделку, осуществленную преимущественно за счет заемных средств. В рамках этой сделки председатель и CEO Prospect Самуэль Ли и президент Дэвид Топпер стали значительными миноритарными акционерами.

Эксперт по частному капиталу Розмари Батт сообщила OCCRP, что бизнес-модель, ориентированная на быстрые прибыли, не подходит для компаний здравоохранения.

«Фирмы частного капитала рассматривают организации здравоохранения как ‘финансовые активы’, которые можно покупать и продавать — полностью отрывая от миссии по уходу за людьми», — отметила Розмари Батт, профессор эмерита Корнеллского университета.

К 2018 году задолженность Prospect достигла 1,1 миллиарда долларов, часть которой была использована для выплаты дивиденда в 457 миллионов долларов Leonard Green & Partners, Ли, Топперу и другим миноритарным акционерам через процедуру leveraged dividend recapitalization. Согласно решению Генерального прокурора Род-Айленда 2021 года, одобрившего продажу, были изучены финансовое состояние, структура собственности и сделки Prospect во время контроля Leonard Green. Эта практика, также известная как recap dividend, позволяет владельцам, как правило, фирмам частного капитала, нагружать компанию значительным долгом, чтобы выплатить себе и другим акционерам крупные дивиденды.

По данным Генерального прокурора, на момент выплаты дивиденда у Prospect был наличными всего один день работы, а общие обязательства выросли до более чем 2,4 миллиарда долларов.

В следующем году, когда Prospect находилась в финансовой опасности, кредитный рейтинг был понижен, а доходов и активов практически не осталось, Leonard Green & Partners искали стратегию выхода, привлекая новых инвесторов, но в итоге согласились на сделку sale-leaseback с MPT. Сделка была завершена в августе 2019 года. MPT согласилась заплатить 1,55 миллиарда долларов за 16 объектов, которые по внутренним оценкам Prospect стоили 533 миллиона долларов. Для финансирования приобретения MPT привлекла капитал через выпуск необеспеченных облигаций на 900 миллионов долларов и акций на 858 миллионов долларов в июле 2019 года.

Тринадцать из этих объектов были возвращены в аренду Prospect по двум мастер-арендам сроком на 15 лет. Арендная плата была напрямую привязана к цене покупки в 1,55 миллиарда долларов, а не к рыночным ставкам. Договоры включали также план повышения аренды со временем с ежегодной процентной ставкой 7,5%, которая увеличивалась в течение срока аренды.

С учетом процентов MPT рассчитала первый год арендной платы в размере 116 миллионов долларов. К 2023 году она должна была вырасти до 123 миллионов долларов с учетом процентов.

Отрывок из отчёта Prospect Medical Holdings за 2019 год.

Сделка почти не спасла обанкротившуюся Prospect. Согласно отчёту Грассли, даже после проведения сделки sale-leaseback «к концу финансового года 2019 у [Prospect] общие обязательства составляли 2,8 миллиарда долларов, а чистый доход был отрицательным — 298 миллионов долларов».

Leonard Green & Partners не ответили на вопросы, отправленные по электронной почте. Ресепшионист подтвердил, что фирма получила вопросы и не собирается отвечать.

«Проект Принц»

Среди самых показательных документов, изученных журналистами, была внутренняя оценка финансов Prospect, подготовленная MPT.

Отчёт был частью «Проекта Принц», плана по приобретению недвижимости Prospect для диверсификации активов MPT. Он подробно разбивал цену в 1,55 миллиарда долларов и факторы, которые на неё влияли, показывая, что MPT рассматривала сделку скорее как рекэпитализацию Prospect, чем покупку недвижимости — стратегию, аналогичную действиям MPT с Steward, который тогда также приближался к банкротству.

Согласно отчёту, цена покупки в 1,55 миллиарда долларов включала средства MPT, не связанные непосредственно с недвижимостью, включая «оборотный капитал», выплаты по обеспеченному активами кредиту, погашение существующего долга Prospect и выплаты менеджерам.

Большая часть средств — около 83 процентов из 1,55 миллиарда долларов, потраченных на недвижимость поставщика медицинских услуг — направлялась на покрытие существующего долга Prospect, показывается в отчёте. Например, MPT выделила 1,11 миллиарда долларов на погашение одного займа Prospect, значительная часть которого была использована для выплаты дивиденда в 457 миллионов долларов, полученного Leonard Green & Partners и другими акционерами.

Фрагмент отчёта Prospect Medical Holdings за 2019 год, показывающий, как MPT обосновала покупку за 1,55 миллиарда долларов.

Чтобы убедить совет директоров одобрить сделку, MPT представила высокую оценку Prospect, включавшую крайне субъективные показатели, такие как «гудвилл» стоимостью 302 миллиона долларов и «нематериальные активы» на 26 миллионов долларов, что указывает на то, что по меньшей мере 325 миллионов долларов присвоенной стоимости не были связаны с реальными активами.

«Проблема здесь в том, что MPT фактически финансировала ещё один выход частного инвестиционного фонда… и сознательно увеличивала долговую нагрузку Prospect до смертельного уровня с непосильной арендой, тем самым обрекала Prospect. Сначала это было не вопрос законности, а извращённых намерений», — заявил Роб Симон, аналитик REIT, ранее работавший в Hedgeye.

Как и в случае со Steward, MPT, похоже, помогала Prospect избавиться от менеджеров частного капитала в рамках сделки. Одновременно с завершением сделки по выкупу с последующей арендой Leonard Green & Partners согласилась продать свою 60-процентную долю обратно Prospect за символическую цену в 12 миллионов долларов, что подчёркивает низкую реальную стоимость акций компании.

«Проект Принц» также показывает, что Leonard Green & Partners и другие акционеры могли получить дополнительный бонус в виде дивидендов на 50,3 миллиона долларов от MPT в рамках продажи — что не было раскрыто в публичных документах MPT.

В электронном письме генеральному директору MPT Эдварду Олдагу старший исполнительный директор фонда сообщил, что разговаривал с Prospect и считал, что они хотят, чтобы Leonard Green «забрал свои деньги и ушёл», а MPT не накладывала никаких ограничений на компанию, чтобы она могла «очистить баланс», что подтвердил исполнительный директор.

Олдаг и другие руководители не ответили на вопросы OCCRP.

Как и в случае со Steward, продажа Prospect поставила MPT в ведущую позицию, делая Prospect сильно зависимой от нового арендодателя и крупнейшего держателя долга.

«Если бы MPT заплатила разумную цену за финансово обескровленную и неплатёжеспособную Prospect, почти по определению все присвоенные значения были бы ниже», — сказал Симон, который тогда публично делился анализом сделки. «На наш взгляд, руководство MPT хотело в первую очередь три вещи: снизить своё влияние на обанкротившийся Steward, казаться получающим высокую арендную плату и поддерживать акции с искусственным ростом прибыли».

И сделка именно это и обеспечила, показывают документы. Но, как и со Steward, проблемы надвигались быстро. Prospect также была на грани финансового краха.

Тихий кредит на 100 миллионов долларов

Когда MPT стала её арендодателем, Prospect уже находилась в плохом состоянии после многих лет под управлением Leonard Green. Кроме долгов, почти все больницы Prospect занимали одни из худших мест в США по качеству обслуживания по данным Центров Medicare и Medicaid (CMS). «Все, кроме одной больницы [Prospect], занимали нижние 17 процентов рейтинга CMS по качеству ухода» в 2020 году, говорится в отчёте Grassley.

Тем временем MPT извлекала значительные выгоды из своих сделок. Steward и Prospect составляли два из трёх её основных источников дохода. С 2016 по 2022 год цена акций компании более чем удвоилась, достигнув исторического максимума более 24 долларов за акцию в январе 2022 года. За тот же период руководство компании выплатило себе и акционерам примерно 3,2 миллиарда долларов дивидендов.

Однако практика MPT по предоставлению крупных долговых средств рискованным компаниям начала сказываться на самой компании. К тому времени 72 процента её активов составляли общие больницы острого ухода, подобные управляемым Steward и Prospect. Эти больницы всё больше походили на высокорискованные, завышенные финансовые активы, поддерживаемые деньгами MPT, а не на стабильные источники арендной платы. Раскрытия компании SEC показывают, что даже в год пикового курса акций компания терпела большие убытки.

К 2022 году Prospect была неплатёжеспособна. Несмотря на приток средств после сделки с MPT, отчёты начиная с 2019 года показывают сотни миллионов долларов непогашенных счетов поставщикам, сотрудникам и по налогам, а собственный капитал был отрицательным. Общие обязательства превышали активы более чем на 75 процентов. К середине 2022 года Prospect начала откладывать арендные платежи, и банкротство стало реальной возможностью.

Но вместо того чтобы столкнуться с банкротством, MPT решила поддержать арендатора кредитом в 100 миллионов долларов.

Официальный документ на недвижимость, зарегистрированный в округе Ориндж, Калифорния, показывает, что MPT предоставила Prospect 100 миллионов долларов в двух траншах в мае 2022 года. Через несколько месяцев, в августе 2022 года, финансовый директор Стивен Хамнер публично отрицал какие-либо планы по выдаче кредита Prospect, не упомянув, что компания уже предоставила значительную сумму. Кредит, оформленный как ипотека, был раскрыт лишь через несколько дней в квартальном отчёте SEC. Документ округа Ориндж, подписанный Хамнером, подтверждает его личное одобрение.

100 миллионов долларов были выданы в виде ипотеки Foothill Regional Medical Center, одной из больниц Prospect в Южной Калифорнии. Внутренние документы показывают, что общий объём ипотечных кредитов на этом объекте достиг 151 миллиона долларов, что значительно превышает 15 миллионов долларов, уплаченных Prospect за объект и его операционную деятельность в 2014 году.

Несоответствие особенно очевидно сегодня. Данные о банкротстве Prospect показывают, что недвижимость и операции Foothill недавно были проданы американскому поставщику медицинских услуг Astrana Health всего за 18,6 миллиона долларов, что подчёркивает степень искусственного завышения стоимости объектов MPT.

Больницы Пенсильвании

Внутренние коммуникации MPT показывают, что руководство компании полностью осознавало переплату за недвижимость.

В рамках сделки по выкупу с последующей арендой в 2019 году MPT купила четыре медицинских объекта Prospect в Пенсильвании за 420 миллионов долларов — сумма, которую эксперты сочли крайне завышенной. Те же четыре объекта были куплены всего за 153 миллиона долларов три года назад.

Утечка документов показывает, что репортёр Wall Street Journal задал MPT вопрос, почему компания оценила больницы в три раза дороже, чем платил Prospect в 2016 году. Это привело к закулисной дискуссии среди менеджеров MPT.

В электронном письме Хаммеру и Олдагу старший советник написал: «Сделка была финансированием через выкуп с последующей арендой, а недвижимость является залогом. Указанная сумма не является показателем стоимости этой недвижимости».

Заявление фактически подтверждало, что оценка MPT не основывалась на рыночных ценах. В другом письме советник рекомендовал не обсуждать публично оценку недвижимости, заявляя, что MPT «определённо не может утверждать, что эта сумма не является показателем стоимости недвижимости».

Финальный этап
Обременённые непосильной арендой, больницы в Пенсильвании вскоре столкнулись с проблемами. К 2022 году MPT снизила их балансовую стоимость с 420 миллионов до 250 миллионов долларов и списала 112 миллионов долларов просроченной аренды. Тем временем вопросы СМИ и аналитиков о ценах на больницы Пенсильвании и растущая проверка Steward вызывали серьёзные опасения по поводу качества доходов MPT.

MPT считала, что ей нужен новый актив, чтобы заменить быстро падающую стоимость четырёх больниц. Компания наняла Barclays для оценки, может ли одна из аффилированных компаний Prospect, Prospect Health Plan (PHP), занять эту роль. Prospect, теперь глубоко в долгах, согласилась передать PHP MPT для погашения части своего долга.

Согласно утечке отчёта Barclays от апреля 2023 года, PHP могла быть использована для «возврата» 420 миллионов долларов от больниц Пенсильвании со временем при грамотном управлении.

Фото: Eric Bedner/Connecticut Post via Getty Images

Работники здравоохранения присоединились к законодателям в здании капитолия штата Коннектикут 13 ноября, призывая Prospect Medical Holdings покинуть штат из-за недофинансирования трёх больниц, которые пытается приобрести Yale New Haven Health.

Barclays отметила, что чистая прибыль PHP составляла менее 2 миллионов долларов. Также в отчёте указывалось, что PHP была компанией «value-based care», то есть медицинские услуги оплачивались не за объём предоставленных услуг, а за результаты лечения пациентов. Это означало меньшую маржу по сравнению с классическими страховыми планами, а PHP передавала часть страховых операций сторонним организациям, что ещё больше снижало контроль над расходами. По данным Barclays, PHP отставала от других аналогичных операторов, отчасти потому, что две трети её членов были пользователями Medicaid, что обеспечивало низкие премии и ещё более жёсткую маржу. Компания не ожидала крупных прибылей, но при грамотном управлении могла обеспечивать стабильную доходность.

Barclays оценил PHP в диапазоне от 600 до 800 миллионов долларов.

Тем не менее MPT в мае 2023 года заключила сделку, приобретя 49-процентную долю в PHP Holdings, материнской компании PHP, в обмен на погашение 646 миллионов долларов долга Prospect. В своих учётных документах MPT оценил долю в 699 миллионов долларов — значительно выше оценки Barclays, несмотря на нестабильные финансовые показатели компании. Сделка позже включала и другие активы PHP Holdings, такие как Foothill Medical Regional Center в Калифорнии стоимостью 18,5 миллиона долларов.

В рамках сделки MPT вернула некоторые активы Prospect, включая четыре объекта в Пенсильвании. Соглашение предусматривало, что если Prospect продаст их, она должна будет выплатить MPT 150 миллионов долларов.

Как и многие инвестиции MPT в финансово проблемные компании, сделка с PHP также оказалась неудачной.

В годовом отчёте 2024 года MPT признала, что больше не может сдерживать убытки и не может продать оставшиеся больницы на Восточном побережье, также как и Prospect не могла продать больницы в Пенсильвании.

С учётом нависшего банкротства Steward и Prospect, компании договорились продать PHP Holdings другой медицинской фирме в ноябре 2024 года. Калифорнийская компания Astrana предложила 745 миллионов долларов, но сделка была завершена только в июле 2025 года по окончательной цене 708 миллионов долларов. На данный момент MPT получила всего 2,3 миллиона долларов от своей 49-процентной доли в PHP Holdings — всего 0,3% от первоначальной оценки компании.

В январе 2025 года Prospect подала заявление о банкротстве по главе 11 в Северном округе Техаса, указав долги по меньшей мере в 2,3 миллиарда долларов перед более чем 100 000 кредиторов и запросив защиту на 1,1 миллиарда долларов. Подача прошла на фоне проверок и требований к проверкам со стороны властей Коннектикута, Род-Айленда и Пенсильвании по подозрению в мошенничестве и других нарушениях. Четыре больницы в Пенсильвании были закрыты к маю 2025 года из-за невозможности найти покупателя.

Акции MPT, подпитываемые сделками с Prospect и Steward, достигли пика в начале 2022 года на уровне 24 долларов за акцию. Сейчас цена опустилась ниже 5 долларов, а компания фиксирует постоянные убытки. Ожидается, что часть или весь многомиллиардный долг Steward и Prospect перед MPT будет списан в ходе банкротства.

«Prospect и Steward поддерживались MPT», — отметила эксперт по частному капиталу Батт. «Существовала взаимная зависимость… Если одна компания падала, другая, скорее всего, падала тоже — что и происходило в этих случаях».

В заявлении для OCCRP MPT отметила: «Как инвестор в недвижимость для больниц, MPT заинтересована в том, чтобы каждая из больниц, в которые она инвестирует, оставалась открытой и продолжала обслуживать своё сообщество».